✳️ شرایط الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی

شعبه ۲۹ دیوان عدالت اداری ۸۹/۱۲/۳ شکایت شاکی علیه شهرداری منطقه .... شیراز به خواسته الزام شهرداری منطقه .... شیراز به صدور پروانه ساختمانی اجابت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی فرع به مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می‌باشد.

خلاصه پرونده

شاکی دارای ملک ثبتی یک قطعه زمین واقع در حریم شهر می باشد و به عنوان مالک از شهرداری تقاضای صدور پروانه ساختمانی نموده است شهرداری در پاسخ اعلام نموده که ملک فاقد کاربری است و در حریم شهر قرار دارد و پلاک متعلق به شاکی در حریم شهر شیراز و خارج از محدوده قانونی خدماتی و در حوزه استحفاظی باغات قرار دارد محدوده مذکور فاقد کاربری و طرح تفصیلی مصوب است طرح تفصیلی در صلاحیت شورای عالی معماری و شهرسازی و تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ایران است لذا شهرداری تکلیفی به تصویب طرح و تغییر کاربری ندارد و صرفاً مجری مصوبات کمیسیون مذکور است ماده ۴ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی هر نوع نقل و انتقال و واگذاری زمین برای مسکن را در خارج از محدوده قانونی شهرها ممنوع نموده است.

شعبه صادر کننده رای با تایید استدلال شهرداری اشعار نموده تکلیف مقرر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها به صدور پروانه ساختمانی از ناحیه شهرداری مطابق مقررات تبصره مذکور منوط و موکول به رعایت ضوابط مقرر در نقشه جامع شهر برای تعیین نوع استفاده از ساختمان می باشد بنابراین با توجه به مراتب مذکور در فوق تا زمانی که تغییر کاربری در حوزه محل وقوع ملک شاکی بر اساس مقررات قانونی تحقق نیافته الزام شهرداری به صدور پروانه مسکونی برای ملک مورد بحث تکلیف مالایطاق بوده و الزامی نمی باشد در ادامه دیوان بدین نحو رای صادر نموده است علیهذا به جهات فوق الذکر به جهت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی همانطور که در لایحه اجرائیه اعلام گردیده فرع بر مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ فوق الذکر برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می باشد علیهذا در وضع فعلی پرونده اجابت خواسته شاکی با موانع قانونی مواجه بوده و قرار رد شکایت وی صادر می شود

✳️ نمونه رای ابطال گواهی پایان کار ساختمان بابت پارکینگ

منشا قانونی:

مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ یکی از وظایف شهرداری صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی است که در شهر ساخته می شود تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداریها در تایید و تکمیل بند فوق به تکلیف شهرداری در صدور گواهی پایان کار و گواهی عدم وقوع تخلف می‌پردازد.

مستند به بند ۱ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در صورتی که شهروندان از تصمیم شهرداری در صدور پروانه پایان کار شکایتی داشته باشند در شعب دیوان عدالت اداری اقامه دعوی می کنند و ابطال پروانه صادره را تقاضا نمایند.

✳️ در چه مواردی ابطال یا اصلاح سند با حکم دادگاه انجام می شود؟

در موارد زیر ابطال یا اصلاح سند با حکم دادگاه انجام می‌شود:

1- ملکی بر خلاف قانون ثبت شده باشد.

2- تعارض اسناد مالکیت در صورتیکه دارنده سندمعارض به دادگاه دادخواست دهد.

3- در موردی که اشتباهی در عملیات مقدماتی ثبت رخ داده باشد و این اشتباه وارد سند شود و هیأت نظارت آن را مخل به حقوق دیگران تشخیص دهد.

4- در موردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ داده و وارد سند شود و مخل به حقوق دیگران باشد.

5- در موردی که متصرف دارنده سند عادی تقاضای سند رسمی بنماید. (بند ٦ماده ١٤٧قانون ثبت اسناد و املاک)

قرارداد همکاری ساخت ماکت فیزیکی پروژه

این قرارداد در تاریخ ..................... فیما بین آقای ...................... که در این قرارداد کارفرما نامیده می شود از یک طرف و آقای ............... که منبعد پیمانکار ساخت ماکت نامیده می شود از طرف دیگر با شرایط ذیل منعقد می گردد :

ماده1- تعریف

کارفرما : آقای ..............................
پیمانکار ساخت ماکت: ............................................. .

ماده2- موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد عبارت است از ساخت ماکت فیزیکی پروژه ...................................... با مشخصات فنی به شرح ذیل:
2-1- مقیاس
مقیاس ماکت ................................... بوده وابعاد ماکت حدود ......................... سانتیمتر میباشد.
2-2- مصالح
برای ساخت ماکت بایستی از مواد مقاوم و مرغوب استفاده گردد.
تبصره 1- مصالح مورد مصرف بایستی از بهترین مواد مربوط به ساخت ماکت بوده و مواد مربوط به چسباننده ها نیز می بایستی از مصالح با دوام و مرغوب انتخاب شود.
تبصره2 – برای نمایش بهتر ماکت و گویا شدن هر چه بهتر آن میبایست از المانها و قطعات جنبی ( پرسوناژ، درخت و ماشین ) استفاده گردد.
تبصره 3- ماکت بایستی درون قاب مناسب تعبیه گردد ؛این قاب بایستی دارای روکش حفاظتی شفاف بوده و در اثر مرور زمان تغییر رنگ و حالت نداشته باشد. برای دسترسی به داخل ماکت قاب مذکور بایستی قابل برداشت باشد.

2-3- دیگر مشخصات فنی
1- کلیه مصالح مورد مصرف بایستی از بهترین مواد موجود در بازار انتخاب شود.
2- ماکت بایستی دارای نور پردازی به شرح زیر باشد:
الف - نور پردازی داخل بلوکهای مسکونی جهت دید ماکت در شب به صورتی که سطوح شیشه ای ماکت(پنجره ها) روشن شود.
ب- در نور پردازی بایستی از نورهای مناسب و یکنواخت استفاده شده به صورتی که ایجاد خیرگی و زنندگی در چشم ننماید.

ماده3- حدود خدمات و تعهدات پیمانکار

3-1- خدماتی که توسط پیمانکار به موجب و شرایط این قرارداد انجام می شود باید از هر حیث جامع و کامل باشد.
3-2- نماینده پیمانکار باید در موارد ضروری و بنا به تشخیص خود و یا پیشنهاد کارفرما در جلسات مربوط به موضوع قرارداد(موضوع ماده 2) با کارفرما شرکت نماید.
3-3- پیمانکار باید برای انجام وظایف مذکور در این قرارداد حداکثر مهارت و دقت و جدیت را به کار برد.

ماده 4- مدت انجام خدمات(قرارداد)

مدت قرارداد از تاریخ شروع تا انتهای انجام خدمات موضوع قرارداد (موضوع ماده 2 )…………………… روز می باشد.

ماده5- تعهدات کارفرما

5-1- ارائه کلیه نقشه ها و اطلاعات لازم پیمانکار که جهت انجام موضوع قرارداد لازم می باشد.
5-2- پرداخت حق الزحمه پیمانکار
تبصره: در صورت درخواست هرگونه تغییراتی توسط کارفرما که مغایر با نقشه ها و اطلاعات اولیه باشد هزینه های مازاد بر توافق ناشی از این تغییرات بر عهده کارفرما خواهد بود.

ماده 6- حق الزحمه و نحوه پرداخت به پیمانکار

حق الزحمه خدمات مذکور در این قرارداد معادل………………………… ریال به صورت خالص که شامل تهیه مصالح ، ساخت و مونتاژ ماکت بوده و به صورت ذیل به پیمانکار پرداخت خواهد شد:
 50% حق الزحمه به عنوان پیش پرداخت
 مابقی حق الزحمه پس از ساخت ، و تحویل ماکت
تبصره- مبلغ فوق به صورت خالص و بدون کسورات به پیمانکار پرداخت می گردد.

ماده 7- نشانی طرفین قرارداد

کارفرما: .................................................................................................. تلفن: ..................................... .
پیمانکار: تهران ...............................................................................................................................................
تلفن: ........................................................... همراه: .................................................................................
این قرار داد در 7 ماده و 5 تبصره در دو نسخه تهیه و امضاء شده که هر نسخه از نظر حقوقی معتبر و حکم واحد را داراست.

کارفرما/ پیمانکار

✳️ اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلبف چیست؟

به عنوان مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد کمتر ۴۸ متر ثبت شده باشد.

قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

✳️ در این شرایط باید به نکات زیر توجه داشت:

در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط‌له صرفا حق فسخ دارد.

باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند؛ برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق. م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد.

(نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)