برگ دادخواست به دادگاه نخستین
دادگستری جمهوری اسلامی ایران

 توجه 1) در صورتی که خواهان تمایل داشته باشد اوراق قضائی بصورت حضوری (در دفتر دادگاه) یا از طریق تلفن یا نمابر یا پست الکترونیکی به وی ابلاغ شود، در پایان شرح دادخواست، با ذکر دقیق شماره‌های مربوط اعلام نماید، تا امر ابلاغ سریعتر صورت گیرد.

توجه 2) چنانچه شرح دادخواست بیش از صفحه حاضر باشد از صفحات مخصوص ادامه شرح دادخواست استفاده شود.

فرم شماره 24/2201/1296/2 اداره کل تشکیلات و برنامه‌ریزی

 1- چگونگی اجرای محکومیت تنظیم سند رسمی

• چنانچه حکم قطعی بر الزام متعهد تنظیم سند رسمی دایر بر انتقال مال غیرمنقول صادر گردد در صورت امتناع محکوم‌علیه از تنظیم سند نحوه اجرای حکم چگونه خواهد بود؟

با توجه به درج ماده 729 قانون آئین دادرسی مدنی که در ذیل درج گردد:

در موردی که موضوع تعهد عملی است که انجام آن{توسط} متعهد ممکن نیست دادگاه می‌تواند به درخواست متعهدله اصل دعوی یا پس از صدور حکم، مدت و مبلغی را تعیین{کند تا در صورتی که} محکوم‌علیه، مدلول حکم قطعی را در آن مدت اجرا نکند برای هر روز تأخیر به محکوم‌له بپردازد.

کمیسیون مشورتی آئین دادرسی مدنی در اداره حقوقی در جلسه مورخ 15/3/44

چون تعهد به انتقال مال غیرمنقول با امضای سند رسمی عملی نیست که انجام آن جز به وسیله متعهد ممکن نباشد؛ لذا ماده 729 قانون آئین دادرسی مدنی در مورد مذکور قابل اعمال نمی‌باشد و در صورتی که محکوم‌علیهی از انجام تعهد فوق ممتنع باشد مدیر یا یکی از کارمندان اجرای احکام دادگاه با کسب نمایندگی ممتنع از امضای سند رسمی در حدود حکم اقدام خواهد بود.

نظر اقلیت (آقای فتح الله یاوری):

اگر موضوع تعهد الزام به انتقال ملک باشد؛ ولی کیفیت انتقال از نوع عقد (بیع، صلح، هبه) و ثمن معامله یا مال‌الصلح و به طور کلی قیمتی را که باید تأدیه نماید و همچنین شرایط انتقال معلوم نباشد دعوی متعهدله به الزام انتقال مورد نخواهد داشت و اگر اقامه چنین دعوایی هم علیه متعهد دایر به انتقال رسمی صادر گردیده باشد اجرای فوق‌الذکر اشکال قانونی دارد و متعهدله می‌تواند بر طبق ماده 22 قانون مدنی دعوی خسارت علیه متعهد اقامه نماید و حکم کند.^[1]

    2- لزوم صدور اجراییه در حکم الزام به تنظیم سند

• آیا الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجرائیه دارد یا خیر و آیا مطابق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی رأی دادگاه جنبه اعلامی دارد؟

 نظر اکثریت:

نظر به این که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را برعهده خوانده بار می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌نماید که با حضور در دفترخانه ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید، لذا نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه (خوانده) ابلاغ می‌نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ با حضور در دفترخانه مورد حکم را منتقل نماید. در صورت استنکاف، دایره اجرا با تقاضای دفترخانه، نماینده‌ای جهت اجرای حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید تا مورد حکم انجام یابد.

نظر اقلیت:

صدور حکم الزام خوانده به انتقال سند نیاز به صدور اجراییه ندارد و طبق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی عمل خواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5) جزائی:

نظر به این که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را برعهده خوانده بار می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌نماید که با حضور در دفترخانه ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید؛ لذا نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه ابلاغ می‌نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ با حضور در دفترخانه مورد حکم را منتقل نماید در صورت امتناع دایره اجرا با تقاضای دفترخانه نماینده‌ای جهت اجرا حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید.^[2]

    3- حکم الزام به تنظیم سند منزل توقیف شده

• دادگاه خوانده را محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال کرده است؛ در صورتی که همسر محکوم‌علیه (فروشنده) در قبال محکوم‌به مهریه خود را به اجرا گذارده است طریقه اجرای حکم چگونه است؟

نظر اکثریت:

در صورت توقیف منزل محکوم‌علیه در قبال مهریه پس از الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مذکور قابلیت استماع ندارد؛ طبق رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور که اظهار داشته در صورت توقیف منزل به وسیله اجرا طبق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی،

هرگونه معامله چه شرطی چه رهنی و غیره باطل و بلااثر است.

نظر اقلیت:

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت، دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه است مشروط بر آن که اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد.

نظرکمیسیون نشست قضائی (5) جزائی:

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت دایر به توقیف منزل (محکوم به) باطل است که می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست نمود، در صورتی که اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد، حکم قطعی سلب مالکیت از مالک می‌نماید.^[3]

    4- اجراییه برای حکم الزام به تنظیم سند

• آیا الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد یا خیر و آیا مطابق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی، رأی دادگاه جنبه اعلامی دارد؟

نظر اکثریت:

نظر به این که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را برعهده خوانده می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌نماید که حضور در دفترخانه، ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید؛ لذا نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه (خوانده) ابلاغ نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ با حضور در دفترخانه، مورد حکم در صورت استنکاف دایره اجرا با تقاضای دفترخانه نماینده‌ای را جهت اجرای حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید تا مورد حکم انجام یابد.

نظر اقلیت:

صدور حکم الزام خوانده به انتقال سند، نیاز به صدور اجراییه ندارد و طبق ماده 4 اجرای احکام مدنی عمل خواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5) جزائی:

نظر به این که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را بر عهده خوانده می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌نماید که با حضور در دفترخانه، مورد حکم را منتقل نماید در صورت امتناع، دایره اجرا با تقاضای دفترخانه نماینده‌هایی را جهت اجرای حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید.^[4]    

    5- توقیف ملک بعد صدور حکم قطعی مبنی بر تنظیم سند موجه نیست.

• تنظیم سند مال غیرمنقول به نام محکوم‌له در صورتی که ملک در حق اشخاص ثالث توقیف شده باشد و تاریخ مالکیت محکوم‌له مقدم بر آن باشد نحوه عمل چگونه خواهد بود؟

نظر اکثریت:

درست است که وفق ماده 22 قانون ثبت کسی که ملک به نام وی ثبت شده، مالک شناخته می‌شود اسناد عادی توان مقابله با سند رسمی را ندارد و محاکم نیز باید به اسناد رسمی ثبت شده اعتبار قائل باشند؛ اما در فرض مسأله که محکوم‌له با داشتن سند عادی طرح دعوا کرده و دادگاه با احراز صحت و اصالت سند عادی حکم به تنظیم سند به نام وی صادر کرده است در واقع مالکیت محکوم‌له را از تاریخ وقوع معامله (مندرج در سند عادی) کشف و تثبیت کرده است و بر این اساس مشارالیه از آن تاریخ مالک مال غیرمنقول بوده و حکم قطعی مبین و کاشف از آن است. لذا توقیف پلاک مزبور در حق اشخاص ثالث بعد از آن تاریخ (وقوع معامله) بلااثر و قابل رفع است و بر اساس ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی اقدام می‌شود و اشخاص ثالث می‌توانند با توقیف اموال دیگر محکوم‌علیه نسبت به استیفای طلب خود و احقاق حق اقدام کنند.

نظر اقلیت:

با توجه به نص صریح ماده 22 قانون ثبت کسی که ملک به نام وی ثبت شده مالک شناخته می‌شود و اشخاص ثالث که ملک را به اعتبار مالکیت شخص مزبور در قبال مطالبات خود توقیف می‌کنند دارای حق مکتسبه بوده و نباید حق آن‌ها ضایع شود. لذا نمی‌توان جهت تنظیم سند به نام محکوم‌له به صرف سند عادی و حکم قطعی از این توقیف رفع اثر کرد بلکه لازم است محکوم‌له بدواً درخصوص رفع توقیف به طرفیت اشخاص ثالث صاحب حق، طرح دعوا کند و پس از رسیدگی دادگاه درخصوص اعتراض محکوم‌له به عنوان مالک، تشخیص و تصمیم دادگاه ملاک عمل خواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (4) مدنی:

با توجه به این‌که خریدار ملک توقیف شده دادخواستی علیه فروشنده به الزام وی به انتقال سند رسمی تقدیم کرده و دادگاه با احراز وقوع عقد بیع حکم به الزام مالک به انتقال رسمی ملک مورد معامله به خریدار داده است. این حکم برای اثبات مالکیت خواهان در حکم سند رسمی بوده و می‌توان مالک را ملزم به انتقال رسمی ملک مورد معامله کرد. در این شرایط توقیف این ملک در قبال بدهی فروشنده موجه نبوده و باید از آن رفع توقیف کرد. بدیهی است مادام که صحت و اصالت سند عادی در محاکم قضائی به اثبات نرسیده با چنین سندی نمی‌توان حکم به رفع بازداشت ملک که در قبال بدهی دارنده سند رسمی توقیف شده، داد.‌^[5]

    6- الزام به تنظیم سند رسمی باید به طرفیت شخصی که مالکیت رسمی دارد اقامه شود در غیر این صورت الزام فروشنده ای که سند رسمی به نام ایشان نیست وجهه قانونی ندارد.

• در دعوی الزام به انتقال سند رسمی آیا باید کلیه ایادی سابق فیمابین خواهان و مالک رسمی طرف دعوا قرار گیرد یا این‌که صرفاً مالک رسمی و آخرین فروشنده مالک کفایت می‌کند؟

 نظر اکثریت:

با عنایت به این‌که هدف از طرح دعوا، انتقال سند است و عمل دادگاه با صدور رأی در واقع فصل خصومت است طرح دعوا به طرفیت مالک رسمی و فروشندهٔ آخر کفایت می‌کند. گرچه طرح دعوا در هر دو صورت صحیح به نظر می‌رسد.

نظر اقلیت:

کلیه ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا چه بسا موضوع معامله به صورت صوری منتقل شده باشد که بعد از صدور حکم موجب طرح دعاوی دیگر شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (4) مدنی:

چون برای انتقال رسمی ملک، تشریفات و مقررات دست و پاگیری وجود دارد فروش مال غیرمنقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکی با سند عادی انجام می‌شود. پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک و انجام تعهدات خریدار و فروشنده اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود خریدار می‌تواند دادخواستی علیه فروشنده دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی به دادگاه عمومی محل تقدیم کند البته مشروط به این‌که فروشنده در ملک مورد معامله سند رسمی مالکیت داشته باشد و الا الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال، وجهه قانونی ندارد.

در صورتی که فروشنده هم با سند عادی ملک مورد معامله را خریداری کرده باشد می‌تواند ید ما قبل خود را به دادرسی جلب کند و خریدار چون با ید ماقبل ملک معامله‌ای انجام نداده، الزام وی به انتقال رسمی ملک قابل پذیرش نیست.

از طرفی صحت مبایعه‌نامه عادی قبلی هم به اثبات نرسیده است و به هر حال جوابگو فقط فروشنده است و اگر فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند موضوع کلاهبرداری بوده و فروشنده به این اتهام تحت تعقیب واقع خواهد شد.^[6]

    7- الزام به تنظیم آپارتمان پیش فروش

• یک دستگاه آپارتمان به صورت اقساطی به فروش رفته است و خریدار علیه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معامله آپارتمان موصوف را طرح کرده است. در این شرایط و در هر یک از دو فرض موجودیت عین مورد معامله در زمان معامله و در زمان اقامه دعوا و عدم موجودیت آن در دو زمان مذکور، آیا می‌توان فروش اقساطی را بیع تلقی و حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر کرد؟

اتفاق نظر:

با توجه به تعریف و ماهیت عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است و نظر به این‌که معامله آپارتمان معمولاً به صورت معامله عین‌معین تحقق می‌یابد و در صورتی که مبیع نیز عین‌معین باشد باید در زمان انعقاد عقد موجود باشد، در صورت موجود بودن آپارتمان مورد معامله در زمان انعقاد عقد، قرارداد منعقده می‌تواند در قالب بیع گنجانده شود. اگرچه با مؤجل بودن تحویل مبیع یا ثمن، بیع مذکور ممکن است به صورت سلف یا نسیه منعقد شده باشد. بدیهی است که در این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مبیع غیرمنقول نیز قابل استماع بوده و می‌توان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر کرد. با وجود این در صورتی که مقدمات تنظیم سند رسمی مهیا نباشد و تنظیم سند مستلزم اعمالی از قبیل تفکیک و افراز و امثال آن‌ها باشد، صرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تفکیک ملک قابل استماع نیست و خواهان باید تفکیک ملک را نیز درخواست کرده باشد. در صورتی که آپارتمان مورد معامله در زمان انعقاد عقد، وجود خارجی نداشته باشد، انعقاد عقد بیع مطابق ماده 338 قانون مدنی صحیح به نظر نمی‌رسد و تعهدی که فروشنده در این موارد دارد عبارت از ساخت و ایجاد مورد معامله طبق قرارداد و همچنین تملیک آن به خریدار است. بنابراین، علی‌رغم اظهارنظر اقلیت همکاران به تحقق عقد بیع کلی فی‌الذمه در این صورت، این عقد حتی بیع کلی‌درذمه نیز نیست بلکه فروشنده دو تعهد جداگانه دارد و خریدار نیز باید ابتدا طبق مواد 10 و 210 قانون مدنی الزام خوانده را به انجام تعهد یعنی احداث آپارتمان و سپس تملیک آن درخواست نماید و صرف درخواست الزام به تنظیم سند رسمی قبل از احداث آن قابل پذیرش نیست.

نظر کمیسیون نشست قضائی (1) مدنی:

نظر به اصل لزوم و آزادی قراردادها و نفوذ و اعتبار آن نسبت به طرفین و قائم‌مقام آن‌ها، موضوع مواد 10 و 219 قانون مدنی و تقدم عرف حاکم بر روابط متعاملین مطابق ماده 220 همان قانون، در فروض مختلف سؤال مطروحه و دعوای الزام به وفا به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال و الزام به انجام تعهدات مبنی بر احداث و تکمیل آپارتمان و تفکیک و تنظیم سند رسمی، به اقتضای مورد از سی خریدار قابلیت پذیرش را دارد. به این ترتیب اتفاق‌نظر تأیید می‌شود.‌^[7]

8- تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده وصول وجه چک بابت بخشی از ثمن معامله مفهومی ندارد و متقابلاً مادام که بخش باقی‌مانده از ثمن معامله پرداخت نشود تنظیم سند ممکن نخواهد بود.

• معامله‌ای مبنی بر انتقال یک دستگاه اتومبیل انجام و فی‌المجلس، مبیع و بخشی از ثمن معامله تسلیم و تسلم می‌شود. فروشنده در ازای مابقی ثمن که طبق قرارداد می‌باید هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار پرداخت شود یک فقره چک دریافت کرده است. بعد از مدتی خریدار نسبت به چک موصوف دستور عدم پرداخت داده و به فروشنده اظهار می‌دارد تا زمانی که سند رسمی به نام وی تنظیم نشده مانع از وصول مابقی ثمن (چک) خواهد شد. آیا بدون توجه به «تنظیم سندرسمی» می‌توان در صورت تقدیم دادخواست از سوی فروشنده حکم به پرداخت مابقی ثمن داد. در این صورت تکلیف تعهد مزبور چیست؟

نظر اکثریت:

قرارداد فیمابین قراردادی است صحیح و در نتیجه بین طرفین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها الزام‌آور خواهد بود و چون از لحاظ انعقاد عقد مالکیت مبیع و ثمن که یکی از آثار بیع صحیح است برای طرفین حاصل می‌شود (ماده 362 قانون مدنی) به این ترتیب شرط مندرج در قرارداد تأثیری در آن نداشته، دادگاه باید حکم به تأدیه مابقی ثمن صادر کند؛ زیرا بر اساس مفاد ماده 376 قانون مدنی در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن، ممتنع اجبار به تسلیم می‌شود و تعهد به تنظیم سند رسمی امر دیگری است که خوانده با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند احقاق حق کند.

نظر اقلیت:

صرف‌نظر از آثار بیع صحیح چون شرط ضمن عقد شرط صحیحی بوده است و مفاد شرط حاکی از تقابل طرفین در ایفا تعهدات خویش (تعهد فروشنده تنظیم سند رسمی به نام خریدار و تعهد خریدار تأدیه مابقی ثمن و تأمین محل چک) است؛ یعنی تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشود مابقی ثمن تأدیه نخواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (2):

صرف‌نظر از مواد مربوط به چک از لحاظ قانون تجارت، اصولاً در فرض سؤال فوق شرط قرارداد متقابل بوده و ملازم یکدیگر محسوب می‌شوند؛ یعنی تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده، وصول وجه چک بابت بخشی از ثمن معامله مفهومی ندارد و متقابلاً مادام که بخش باقی‌مانده از ثمن معامله پرداخت نشود تنظیم سند ممکن نخواهد بود؛ به عبارت دیگر چون تنظیم سند رسمی و پرداخت وجه چک در یک زمان باید صورت گیرد مطالبه وجه چک قبل از تنظیم سند از نظر دادگاه مسموع نبوده و خریدار می‌تواند مانع وصول وجه چک مزبور شود. این امر از مفاد ماده 341 قانون مدنی نیز می‌تواند مورد استنباط قرار گیرد. بنابراین، نظر اقلیت با موازی قانونی بیشتر سازگار است.‌^[8]

    9- در مواردی که سند به نام فروشنده نباشد و معاملات انجام شده روی ملک نیز قانونی باشد خریدار باید ایادی ماقبل را تا شخصی که سند به نام اوست طرف دعوا قرار دهد.

• در دعاوی ملکی که سند به نام فروشنده نمی‌باشد و یا این‌که فروشنده از فرد دیگری خریداری کرده است که هنوز ملک تحویل وی نگردیده و سند نیز به نام وی نشده است آیا صدور حکم به الزام فروشنده به تحویل مبیع و یا انتقال سند وجاهت قانونی دارد؟

توضیح: در معاملاتی که انجام می‌شود بعضی اوقات بدون این‌که قبض و اقباضی صورت بگیرد، چندین معامله روی یک ملک انجام می‌گردد، در این بین آخرین خریدار علیه فروشنده خود با تقدیم دادخواست الزام وی را به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی می‌خواهد؛ اما در عمل مشکلاتی پیش می‌آید، تکلیف قانونی چیست؟

اتفاق نظر:

در مواردی که سند به نام فروشنده نباشد و معاملات انجام شده روی ملک نیز قانونی باشد خریدار باید ایادی ماقبل را تا شخصی که سند به نام اوست طرف دعوا قرار دهد و دادگاه پس از احراز صحت معاملات انجام شده حکم به الزام صادر کند، این حکم نیز قابلیت اجرایی خواهد داشت. بنابراین، طرح دعوا علیه آخرین ید که سند به نام وی نیست در عمل مشکلاتی داشته و حکم دادگاه نیز قابلیت اجرایی نخواهد داشت؛ اما در مورد تحویل مبیع مطابق ماده 362 قانون مدنی فروشنده به تحویل مبیع ملزم خواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5):

اتفاق‌نظر اعلام شده در نشست قضائی دادگستری یاسوج مورد تأیید است.^[9]

    10- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است.

• در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اتومبیل، آیا احراز مالکیت بایع (خوانده دعوا) نیز ضرورت دارد یا صرف انعقاد عقد بیع فیمابین خواهان و خوانده کافی است؟

نظر اکثریت:

در صورتی می‌توان حکم به الزام به تنظیم سند رسمی را صادر کرد که خوانده مالک اتومبیل باشد زیرا:

1- برای صدور رأی در هر موردی تحقق و اجتماع ارکان متشکله دعوا ضروری است و در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اتومبیل، مالکیت خوانده و وقوع عقد بیع خواهان و خوانده ضروری است.

2- در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و بدون استعلام اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید؛ حکم صادره به لحاظ این‌که ممکن است خوانده مالک بوده و سند مالکیت در اختیار نداشته باشد در دفتر اسناد رسمی لازم‌الاجرا نخواهد بود.

3- صرف وقوع عقد بیع کافی نیست؛ چه ممکن است شخصی مال دیگری را به خواهان بفروشد که در این صورت اصلاً معامله‌ای واقع نشده؛ تا قابل انتقال باشد؛ لذا پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خالی از اشکال نخواهد بود.

نظر اقلیت:

در صورتی که خوانده مالک نباشد ولی قائم‌مقام مالک باشد، امکان الزام وجود دارد؛ به عبارت دیگر در صورتی که شخصی با وکالت از مالک اقدام به فروش اتومبیل نماید، امکان الزام وی وجود دارد زیرا:

1- مطابق ماده 247 قانون مدنی، لازم نیست فروش مال فقط توسط مالک صورت پذیرد چه بسا معاملاتی که توسط ولی، قیم، وصی و وکیل صورت می‌گیرد. در غیر این صورت باید معتقد بود که هیچ‌گاه نمی‌توان ولیّ محجور را ملزم به تنظیم سند رسمی اتومبیل نمود.

2- مطابق ماده 237 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «..... کسی که ملتزم به انجام شرطی شده باشد باید آن را به جا بیاورد....». بنابراین، در صورتی که شخصی اتومبیل را با وکالت خریده باشد و سپس آن را به همان نحو به دیگری منتقل کند؛ ولی از تنظیم سند رسمی خودداری کند مطابق ذیل همین ماده: «..... طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.» لذا شخصی که قانوناً وکیل واقعی مالک اصلی اتومبیل بوده، لیکن اتومبیل را خریداری کرده (آن چه که عملاً انجام می‌شود) و آن را به دیگری بفروشد امکان الزام وی به تنظیم سند رسمی وجود دارد و ماده 238 قانون مدنی و ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی نیز مؤید این نظر است.

1- در صورتی که شخصی اتومبیل را می‌فروشد مالک نباشد و مأذون از قبل مالک نیز نباشد در این صورت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صحیح نیست. نه از آن جهت که حتماً باید به طرفیت مال اصلی مطرح شود چه در این صورت به طرفیت مالک اصلی، غیرقابل طرح نیست. مگر این‌که اجازه دهد، بلکه به این جهت است که اصلاً معامله به نحو صحت واقع نشده تا ارکان دعوا فراهم شود؛ لذا در مواردی که شخصی اتومبیلی را در اختیار دارد و یا چند رابطه و با چند واسطه از مالک، سند وی به صورت عقد وکالت باشد، یا این‌که از لحاظ مقررات راهنمایی مالک اصلی شخص دیگری است، امکان الزام شخص به تنظیم سند وجود دارد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (4):

نظر به این‌که اجرای حکم دادگاه باید به وسیله شخص محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است و بنابراین، امر باید از اداره راهنمایی و رانندگی استعلام گردد تا کسی که سند به نام اوست و انتقال مال او احراز شده محکوم به تنظیم سند رسمی شود تا حکم صادره قابلیت اجرایی پیدا کند.^[10]

11- اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی علی‌رغم توقیف ملک بابت مهریه همسر

• دادگاه، خوانده را محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال کرده است. در صورتی که همسر محکوم‌علیه (فروشنده) در قبال محکوم‌به، مهر خود را به اجرا گذارده است طریقه اجرای حکم چگونه است؟^[11]

نظر اکثریت:

در صورت توقیف منزل محکوم‌علیه در قبال مهر، پس از الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مذکور قابلیت استماع ندارد. طبق رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور که اظهار داشته است: «در صورت توقیف منزل به وسیله اجرا باطل ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه معامله چه شرطی چه رهنی و غیره باطل و بلااثر است.»

اقلیت:

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره از اجرای ثبت، دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه خواست مشروط بر آن‌که اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5):

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی شود؛ اقدام دایره اجرای ثبت، دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست نمود. در صورتی که اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه، صورت پذیرفته باشد حکم قطعی، سلب مالکیت از مالک می‌نماید.

   12- دادگاه با احراز تقدم تحقق بیع و نیز تأخیر تاریخ توقیف ملک، ضمن صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی و رفع توقیف از ملک، خوانده را به تنظیم سند رسمی انتقال محکوم می‌نماید.

• خواهان به استناد مبایعه‌نامه عادی، دادخواست الزام به تنظیم سند علیه خوانده می‌دهد و ادعا می‌کند که تمام ثمن را پرداخت نموده و مبیع را تصرف کرده است. در پاسخ استعلام ثبتی، اعلام می‌شود که ملک موصوف به استناد چک‌های طلبکاران خوانده توقیف شده است، خواهان با اطلاع از پاسخ ثبت، درخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی می‌نماید، اگر دادگاه تقدم بیع و انتقال ملک و تأخر عملیات اجرایی را احراز کند، می‌تواند با ورود در ماهیت دعوا در مقام تشخیص حق، ضمن الزام خوانده به تنظیم سند، حکم توقیف و ابطال عملیات اجرایی را نیز صادر کند؟¹²

نظر اکثریت:

حکم دادگاه بر الزام به تنظیم سند، کاشف از وقوع بیع قبل از توقیف است و ماده 222 قانون مدنی، بایع را ملزم به مواردی از جمله تنظیم سند می‌نماید و طبق بند (8) ماده 104 قانون ثبت نیز: «اگر حکمی به ذی‌نفع بودن معترض از طرف دادگاه صادر شود، از ملک مزبور رفع توقیف می‌شود.»

نظر اقلیت:

گروه اول: دادگاه می‌تواند ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر ابطال اجراییه صادر نماید.

گروه دوم: دادگاه به جز حکم بر الزام به تنظیم سند، با تکلیفی مواجه نیست.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5):

در فرض سؤال چنانچه خواهان با اطلاع از پاسخ ثبت، دادخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی نسبت به ملک توقیف شده اقامه و در نهایت رفع توقیف از ملک متنازع‌فیه را خواستار شود و این دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند توأماً مورد رسیدگی واقع شود، دادگاه در صورت احراز تحقق بیع و تقدم آن و نیز تأخر تاریخ صدور اجراییه و توقیف ملک ضمن صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی و رفع توقیف از ملک، خوانده را به تنظیم سند رسمی انتقال محکوم می‌نماید. استناد اکثریت به ماده 222 قانون مدنی ارتباطی به موضوع نداشته راجع به عدم ایفای تعهد از ناحیه متعهد و اجازه حاکم بر انجام عمل از سوی متعهدله است و در ماده 104 قانون ثبت بند (8) وجود نداشته و ماده مذکور نیز مربوط به موضوع سؤال نیست.

   13- تقاضای خوانده به پرداخت مابقی ثمن در صورت تعلل خواهان (خریدار) در اجرای حکم

• در یک پرونده رأی به الزام تنظیم سند رسمی به نفع خواهان صادر شده است و در رأی قید شده است که مابقی ثمن را خواهان باید به خوانده بپردازد تا خوانده مکلف به حضور در دفترخانه شده و سند را تنظیم نماید. مدت‌هاست که از زمان قطعی و لازم‌الاجرا شدن می‌گذرد؛ ولی خواهان (محکوم‌له) تقاضای اجرای حکم ننموده است. خوانده طی تقاضایی به دادگاه صادرکننده حکم خواهان بازپرداخت باقی‌مانده ثمن توسط خواهان (محکوم‌له) شده است. آیا بر اساس تقاضای خوانده (محکوم‌علیه) در این خصوص دادگاه می‌تواند به نفع محکوم‌علیه و علیه محکوم‌له بابت بازپرداخت باقی‌مانده ثمن اجراییه صادر نماید؟ ¹³

نظر اکثریت:

فقط خواهان (محکوم‌له) پرونده می‌تواند تقاضای صدور اجراییه درخصوص حکم صادره را بنماید به لحاظ این‌که او مدعی و محکوم‌له است.

نظر اقلیت:

با عنایت به این‌که لزوم حضور خوانده در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند مشروط به پرداخت باقی‌مانده ثمن مورد معامله توسط خواهان به خوانده است، به طور تلویحی خواهان نیز محکوم به پرداخت باقی‌مانده ثمن به نفع خوانده شده است و خوانده در این‌جا محکوم‌له تلقی می‌شود هر چند در مورد الزام به تنظیم سند رسمی محکوم‌علیه است در این خصوص می‌تواند در صورت عدم پرداخت ثمن توسط خواهان، از دادگاه تقاضای صدور اجراییه وصول باقی‌مانده ثمن را نماید و دادگاه مکلف به صدور اجراییه در این بخش است.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5):

به صراحت مقررات ماده 2 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1356، احکام دادگاه‌ها در امور حقوقی وقتی به مورد اجرا گذاشته می‌شود که محکوم‌له یا نماینده و یا قائم‌مقام قانونی او به طور کتبی از دادگاه درخواست اجرای حکم صادر شده را بنمایند.

در قضیه مطروحه که محکوم‌له، خواهان تنظیم سند رسمی است و به پرداخت باقی‌مانده ثمن مورد معامله نیز ملزم شده، به لحاظ این‌که پرداخت باقی‌مانده ثمن مشروط و موکول به تنظیم سند رسمی انتقال به محکوم‌له است، مادام که از طرف محکوم‌له درخواست صدور اجراییه نشده باشد، فروشنده محکوم‌علیه مجاز به درخواست اجرای حکم از حیث دریافت باقی‌مانده ثمن نیست.

به هر حال در صورت تعلل خریدار از اجرای حکم، فروشنده می‌تواند الزام خریدار را به پرداخت باقی‌مانده ثمن از دادگاه درخواست نماید.

14- الزام فروشنده به تنظیم سند بیع نسبت به خریدار دوم امکان‌پذیر نیست.

• چنانچه شخص (الف) ملکی را به شخص (ب) بفروشد و شخص (ب) آن را به شخص (ج) بفروشد آیا خریدار اول (ب) می‌تواند الزام فروشنده اول (الف) را به انتقال رسمی مبیع به خریدار دوم (ج) بخواهد ضمناً مقداری از ثمن معامله به وسیله خریدار دوم (ج) پرداخت نگردیده و تأدیه آن منوط به انتقال رسمی مبیع است و چک تضمینی نیز از سوی خریدار اول (ب) جهت انتقال رسمی به خریدار دوم (ج) تسلیم داشته، چنانچه پاسخ منفی است؛ آیا خریدار اول (ب) می‌تواند الزام فروشنده اول (الف) را به انتقال رسمی مبیع به خود را بخواهد تا بعداً به خریدار دوم (ج) انتقال دهد؟¹

نظر اکثریت:

پاسخ سؤال در هر دو فرض مطروحه منفی است؛ زیرا شخص (ب) با انتقال مالکیت مبیع به شخص (ج) ذی‌نفع محسوب نمی‌شود. مضافاً این‌که به استناد ماده 219 قانون مدنی شخص (ج) قائم‌مقام قانونی شخص (ب) در معامله منعقده می‌باشد. لذا کلیه تعهدات، با انتقال مبیع به شخص (ج) منتقل و مشارالیه قائم‌مقام شخص (ب) در معامله است.

نظر اقلیت:

با تعهد به انتقال، سند رسمی به شخص (ج) منتقل نمی‌شود و صرف‌نظر از انتقال مالکیت، شخص (ب) می‌تواند حسب مدلول تعهد، الزام شخص (الف) را به انتقال سند رسمی بخواهد؛ لکن با توجه به این‌که شخص (ج) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت (الف) اقامه ننموده است، شخص (ب) نمی‌تواند الزام شخص (الف) را به تنظیم سند رسمی به (ج) از دادگاه بخواهد.

نظر کمیسیون نشست قضائی:

با توجه به اصل قراردادها و آثار قائم‌مقامی حقوق، نظر اکثریت قضات دادگستری یزد مورد تأیید است.

   15- حکم الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد.

• آیا الزام به تنظیم سند، نیاز به صدور اجراییه دارد؟ آیا مطابق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی، رأی دادگاه جنبه اعلامی دارد؟ ¹⁵

نظر اکثریت:

نظر به این‌که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را برعهده خوانده می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌کند که با حضور در دفترخانه، ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید، نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه (خوانده) ابلاغ می‌کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، با حضور در دفترخانه، مورد حکم را منتقل نماید. در صورت استنکاف، دایره اجرا با تقاضای دفترخانه، نماینده‌ای را جهت اجرای حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید تا مورد حکم انجام یابد.

نظر اقلیت:

صدور حکم الزام خوانده به انتقال سند، نیاز به صدر اجراییه ندارد و طبق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی عمل خواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (5):

نظر به این‌که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را بر عهده خوانده می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌کند که با حضور در دفترخانه، ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید، نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه ابلاغ می‌نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ، با حضور در دفترخانه، مورد حکم را منتقل نماید. در صورت امتناع، دایره اجرا با تقاضای دفترخانه نماینده‌ای را جهت اجرای حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید.

[1]. رویه قضائی ایران در ارتباط با اجرای احکام مدنی، معاونت آموزش قوه قضائیه، انتشارات جنگل، چاپ دوم 1388، ص 96.

[2]. منبع پیشین، ص 228

[3]. همان، ص 242

[4]. همان، ص 275.

 [5]. نشست قضائی دادگستری آذرشهر، تیر 83.

 [6] نشست قضائی دادگستری ایلام، اسفند 83.

 [7]نشست قضائی دادگستری تبریز، اردیبهشت 84.

[8]. نشست قضائی دادگستری نمین، بهمن 81.

 [9] نشست قضائی دادگستری یاسوج، اردیبهشت 80.

 [10] نشست قضائی دادگستری بابلسر، اسفند 80.

 [11] نشست قضائی دادگستری سیرجان، مهر 80.

12- نشست قضائی دادگستری زنجان، آبان 79.

13- نشست قضائی دادگستری تنکابن، مرداد 81.

14- نشست قضائی دادگستری یزد، تیر 81

15- نشست قضائی دادگستری بابلسر، فروردین 80.

 رأی وحدت رویه شماره 43-10/8/1351^[1]

نظر به این‌که شرط تحقق بزه مشمول ماده (117) قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده (47) قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده (48) همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده (117) قانون ثبت اسناد نخواهد بود؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد. این رأی طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال 1328 برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

1- نقل از شماره 8144- 16/10/1351 روزنامه رسمی.

 نظریه شماره 6561/7 مورخ 30/9/1376 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

    1- آیا دعوی خلع ید و تحویل و تسلیم مبیع و دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک غیرمنقول در فرض این که خوانده کسی باشد که در دعوی راجع به همان ملک محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال به نفع خواهان شده باشد قابل رسیدگی است یا منوط است به این که سند رسمی انتقال در دفترخانه به نام خواهان تنظیم شده باشد.

چنانچه دادگاه حکم به تحقق بیع و مالکیت خواهان داده و خوانده را محکوم به انجام تشریفات رسمی (تنظیم سند رسمی انتقال) کرده باشد دعوی خلع ید که فرع بر مالکیت است بلااشکال خواهد بود؛ ولی اگر دادگاه متعرض مسأله مالکیت و وقوع عقد بیع نشده باشد و فقط بر اساس ماده 10 قانون مدنی خوانده را از باب تعهدی که به فروش ملک کرده است ملزم به فروش رسمی آن نموده باشد صرف صدور رأی صادره کافی برای پذیرش دعوی خلع ید یا مطالبه اجور نخواهد کرد.

نظریه شماره 113/7 مورخ 28/5/1368 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

    2- چنانچه حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک صادر شده و در زمان اجرای دادنامه، محکوم‌علیه که اصل سند مالکیت را در اختیار دارد از ارائه آن به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی خودداری کند تکلیف اجرای دادنامه توسط دفترخانه اسناد رسمی چه خواهد بود؟

در صورتی که محکوم‌علیه به تنظیم سند رسمی انتقال ملک، از ارائه اصل سند به دفترخانه خودداری نماید و الزام وی مقدور نباشد دفترخانه مربوط باید با استعلام سوابق ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک و اعلام موضوع به اداره ثبت مذکور بدون لزوم رویت اصل سند اقدام به انتقال ملک به نام محکوم‌له نماید.

نظریه شماره 4871/7 مورخ 29/6/1377 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

3-دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اتومبیل مالی است یا غیر مالی؟

ملاک تشخیص مالی یا غیر مالی بودن دعوی، نتیجه حاصل از دعوی مطروحه است و نظر به این که نتیجه حاصل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مالکیت و دارای ارزش مالی است؛ لذا مورد مذکور در استعلام مالی محسوب و خواهان مکلف به تقویم خواسته و ابطال تمبر هزینه دادرسی به میزان مذکور در قانون خواهد بود.

نظریه شماره 2682/7 مورخ 19/3/1380 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

    4- آیا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و دعوی ابطال معامله ارتباط کامل دارند؟

نظر به این‌که بین دعوی اصلی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و دعوی تقابل به خواسته ابطال معامله، ارتباط کامل موجود بوده به نحوی که رسیدگی در یکی از دعاوی فوق مؤثر در دیگری است؛ لذا در تمام مراحل دادرسی این دو دعوی باید توأماً مورد رسیدگی واقع شوند، هر چند بهای خواسته در دعوی اصلی به میزانی باشد که حکم صادره در آن قطعی است و در دعوی تقابل بهای خواسته در دعوی اصلی به میزانی باشد که حکم صادره در آن قابل تجدیدنظر باشد. بنابراین، با توجه به مراتب یاد شده، به منظور حفظ حقوق خواهان دعوی تقابل و با توجه به لزوم رسیدگی توأماً به هر دو پرونده تقویم بهای خواسته در دعوی اصلی به خواسته تنظیم سند رسمی انتقال به میزانی کمتر از دعوی تقابل، از حیث رسیدگی در مرحله تجدیدنظر مؤثر در مقام نبوده و دادگاه تجدیدنظر مکلف است هر دو دعوی را توأماً مورد رسیدگی قرار دهد.

نظریه مشورتی شماره 3095/7 مورخ 2/8/1360 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

    5- حکمی از طرف دادگاه دایر بر الزام مالک به تنظیم سند رسمی اجاره‌نامه صادر شده و در مقام اجرای حکم مشخص گردیده که ملک توسط اداره اجرای احکام بازداشت شده است. اولاً: اجرای حکم دادگاه با توقیف بودن ملک منافات دارد یا خیر؟ ثانیاً: آیا مفهوم و منطوق ماده 793 قانون مدنی درخصوص مورد قابلیت اعمال دارد یا خیر؟

توقیف، بازداشت و رهن ملک لطمه‌ای به حقوق مستأجر وارد نمی‌کند، نقل و انتقال ملک نیز با وجود مستأجر در محل فاقد منع قانونی است.

بنابراین، اولاً: بازداشت بودن ملک مانع اجرای حکم بر الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نیست؛ ثانیاً: ماده 793 قانون مدنی نیز مانع اجرای حکم درخصوص مورد نمی‌باشد، مگر این که ثابت شود قبل از برقراری رابطه استیجاری، ملک به نفع دیگری بازداشت شده یا به رهن واگذار گردیده که در این صورت شخص ثالث حق اعتراض به حکم صادره را دارد.

نظریه شماره 5976/7 مورخ 11/9/1386 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

    6- آیا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، در صورتی که مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده باشد، قانوناً جایز است؟

با توجه به ماده 793 قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1376 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور راهن نمی‌تواند در رهن تصرفاتی نماید که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن، بنابراین، در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است؛ اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور اعلام نموده باشد و به تشخیص دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک رهن از مال مرهون باشد، دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی او را به فک رهن از مال موضوع معامله نیز محکوم نماید. بدیهی است، در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد، دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص نماید، اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون فک رهن به عمل آید

نظریه شماره 5424/7 مورخ 16/8/1386 اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه : 

    7- در صورت فروش ملک از جانب ورثه آیا گواهی انحصار وراثت برای تنظیم سند انتقال کافی است یا ملک موروثی باید به نام وراث در دفتر املاک ثبت شده باشد؟

همان‌طور که در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر گردیده و ماده 105 آئین‌نامه قانون مذکور تصریح نموده: «در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز وراثت و سمت ورثه نسبت به مورث خلاصه مفاد و شماره گواهینامه دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت اولیه ملک سهم یکی از وراث ثبت و سهام بقیه وراث در دفتر جاری ثبت شود» و با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث، دعوی الزام ورثه به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد؛ زیرا انتقال به ورثه قهری است و فروش ملک موروثی موکول به ثبت آن به نام وراث در دفتر املاک نمی‌باشد و ارائه گواهی انحصار وراثت کافی بر تنظیم سند انتقال می‌باشد.

 ماده 12 ق.آ.د.م .

« دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالكیت ، مزاحمت ، ممانعت ازحق ، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود كه مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است ، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. » .

ماده ۱۱ ق.آ.د.م .

« دعوا باید در دادگاهی اقامه شود كه خوانده ، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد واگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد ، درصورتی كه درایران محل سكونت موقت داشته باشد ، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه درایران اقامتگاه و یا محل سكونت موقت نداشته ولی مال غیرمنقول داشته باشد ، دعوا در دادگاهی اقامه می شود كه مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد ، خواهان در دادگاه محل اقامتگاه خود اقامه دعوا خواهدكرد .
تبصره ـ حوزه قضایی عبارت است از قلمرو یك بخش یا شهرستان كه دادگاه در آن واقع است . تقسیم بندی حوزه قضایی به واحدهایی از قبیل مجتمع یا ناحیه ، تغییری در صلاحیت عام دادگاه مستقر در آن نمی دهد .»

ماده ۲۲ ق.ث.

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره: حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه‌ی طی مراحل قانونی و یا به واسطه‌ی انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.